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青岛楼市调查:除了"房龄"哪些因素影响二手房价

近年来,关于房龄对于二手房价格影响的报道频现各地新闻报道中,在岛城也时常出现旺角房源售价“性价比程度”远胜居住新区住宅的案例。这样的大背景下,不少置业者也将“房龄”作为购买或出售二手房源的价格预期标尺,房龄超过十年卖家就会不够“自信”。不过,日前记者深入青岛二手房市场走访调查了解到,除了“房龄”因素外,地铁、物业服务、学区、景观等因素都开始影响着二手房售价,甚至成功打破了房龄这道“魔咒”,助力房龄超过十五年的老房“逆龄”升值。

  地铁通车“威力”大 沿线10年房龄老房子都升值

  2016年青岛发生了一件大事儿,山东首条地铁线3号线从青岛北站开始正式通车至青岛火车站,这让人们第一次尝鲜“地铁生活”。地铁的贯通不仅潜移默化地影响着人们的出行方式、生活方式,还影响着人们的居住方式,地铁沿线惠及的区域房价普遍上涨,哪怕是有着10年房龄的二手房能乘坐“开往春天的地铁”,成功逆袭。

  

  北半段沿线的居民率先受益于地铁时代,并先后经历两次房价的上涨。始建于2005年的瑞康花园在2014年底时,房价不过9000元/㎡左右,当时居民需步行6-7分钟才能抵达附近公交站,出行并不便利。2015年底,北半段通车之后,小区距万年泉路地铁站118米的优势开始显现出来,房价进行第一次浮动,涨至14000元/㎡-15000元/㎡。当2016年12月18日,3号线完全贯通之后,住在李村的居民可在20分钟内到达五四广场、30分钟到达火车站。于是房价开始新一轮上涨,目前均价达到19000-20000元/㎡,一个81㎡的套二户型房挂牌价大都在153-155万元/套。

  南半段途径的太平角站旁有一个小区名叫矿泉花园,这也是一个房龄超过14年的老式高档小区。小区不仅毗邻八大关、太平角这类著名景区,闹中取静,而且还是一个多层洋房小区,有低密度低公摊的优势,再加上小区“嘉峪关小学学区房”的光环,2016年年初房价已经达到35000元/㎡左右,地铁通车后,小区交通配套升级加持,报价涨了5000元/㎡,均价如今在4万/㎡左右。

  同是二手房“封不封闭”差太多 物业好的房子最值钱

  除了地铁带来影响之外,小区封闭与否也影响房价的涨跌。市民李先生今年想把位于辽阳西路的二居室出手卖掉,但他眼睁睁看着周边房价都涨起来了,自己家的却怎么也卖不上好价钱。“李村的老房子都能卖1.5万/㎡了,我这纯市北的房子还紧靠着地铁口,要价1.3万/㎡都卖不出去,这是为什么?”李先生找到附近一家品牌二手房门店进行咨询,中介给出了答案。尽管该房子周边有新业广场、富尔玛等大商场,商业配套齐全,距离错埠岭站地铁口也不过300米的距离,但是没有封闭式小区是房价疲软的“硬伤”。而同处于位置的芙蓉花园却因为是封闭的小区、完善的物业管理房价一直居于高位,即便18399元/㎡挂牌均价也经常快速成交。

  

  2016年以来新都心板块大热,特别是有着成熟居住氛围的次新房小区最受欢迎。虽然这些小区交付时间接近,房龄相差不大,不过小区管理不同,即使是在同一条马路上的三个小区房价差别也非常大。去年10月,清江路上的中海清江华府、海信淮安郡二手房挂牌价在18000元-19000元/㎡左右,而一路之隔的鸿仕雅居均价则只有15000-16000元/㎡。

  鸿仕雅居业主孙先生告诉记者:“小区以前‘有封闭之名,无封闭之实’,虽然有物业有保安管理,但是随便什么车、什么人都肆意进出,乱停车现象非常严重,整个小区显得脏乱差,每次下班回家心都堵得慌。”不过,令人欣慰的是,鸿仕雅居11月16日开始全小区业主齐心协力搞封闭,清理无登记之车、僵尸车,即便是业主,没有门禁卡、蓝牙卡均不可入内。“现在小区整洁了,房价与邻居小区差距越来越小,没想到车位也跟着涨了30%左右”,孙先生高兴地说。

  学区|景观等因素都影响二手房价 “不可复刻”是重点词汇

  科威不动产青岛区总经理孙杰坦言,除了地铁和小区自身的物业服务,其实很多因素都在影响着二手房价。例如市场上热销的学区房多数都是十年以上甚至二十年左右的,因为决定这些房子身价的是其所拥有的学位,与其他配套,甚至房子适不适合居住都没有关系;市南及崂山东部海景房主打海景,虽然多数建设于十年之前,但目前手房龄影响并不大,毕竟很多人买海景房是用来自住的,通过装潢改造可以改善居住功能,但窗外的景观是绝版的,所以这些海景房源即便房龄超过十年甚至二三十年依然不愁销路。

  

  “即便是主城区别墅,有的单价2万以内,而有的单价在14万以上,左右其价格的并不是建筑质量和房龄,而是不可复刻性,独一份。”青岛一位业内房产分析师表示,虽然“房龄”对于房源价格确实存在较大影响,但是“不可复刻”才是房源保值或者升值的根本要素。无论是地理位置还是景观配套,再或是商业、学区配套,当这些元素遇到“不可复刻”时都会产生经济价值,而这一重点要素近年来在楼市中也逐渐被认可,时常可以看到旺角地段的新盘或二手房虽售价颇高但仍引“万人空巷”。